1) Introdução

É comum que possíveis locatários, com a intenção de negociar melhores valores, proponham o pagamento antecipado de alguns meses aluguel, ou, até mesmo, do valor total do período da locação.

Todavia, os locadores e administradoras imobiliárias, muitas vezes, não sabem exatamente se podem ou não aceitar pagamentos antecipados e, se podem, como operacionalizar o pagamento.

Assim, segue de forma resumida uma análise sobre a possibilidade de exigir e aceitar aluguéis antecipados.

2) Hipóteses de exigência de pagamento antecipado

O art. 20 da Lei de Inquilinato traz as hipóteses nas quais o locador poderá exigir o pagamento antecipado de aluguéis e, por consequência, traz também as proibições. Vejamos:

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Ve-se que nas locações para temporada é possível exigir aluguéis antecipados, no caso, poderá o locador exigir o pagamento de todos os aluguéis referentes àquele contrato, conforme disposto no art. 49 da mesma Lei, que trata da locação de imóveis para temporada:

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

A outra hipótese de exigência de aluguéis antecipados é a prevista no art. 42, qual seja a locação não possuir garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento).

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Conforme exposto, a Lei prevê expressamente as hipóteses nas quais o locador pode EXIGIR o pagamento antecipado do aluguel, mas poderia o locador ACEITAR o pagamento antecipado proposto pelo locatário?

Para responder esta pergunta, é necessário analisar uma contravenção penal prevista na Lei de Inquilinato.

3) Proibição de EXIGIR aluguéis antecipados. Possibilidade de ACEITAR o pagamento antecipado

A Lei de Inquilinato traz, em seu art. 43, as hipóteses de contravenções penais envolvendo locações de imóveis urbanos. Dentre as contravenções, destaca-se a presente no inciso III:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

(…)

III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Neste inciso, a ação (verbo) que enquadra o locatário no tipo penal é COBRAR, não havendo restrição para a ação de ACEITAR a oferta de pagamento antecipado feita pelo locatário.

Portanto, o pagamento espontâneo não se enquadra como contravenção penal, podendo o locador aceitar que o inquilino pague o aluguel antecipadamente. Este é o entendimento de Sílvio de Salvo Venosa (2012, p. 198 e 199):

A conduta de perigo descrita como contravenção consiste na cobrança antecipada do aluguel, ou seja, a cobrança anterior ao curso do mês da locação. O pagamento espontâneo do aluguel por parte do inquilino destipifica a contravenção.

Ressalte-se que, por ser a exigência antecipada de aluguéis, em regra, vedada, é necessário que conste expressamente no contrato que a oferta de pagamento antecipado foi feita pela vontade livre do locatário, sob pena de o locador não conseguir provar que o pagamento antecipado se deu sem a sua exigência.

4) Conclusão

Pela análise da Lei de Inquilinato, conclui-se que é proibido exigir antecipadamente aluguéis fora das exceções legais, todavia é permitido aceitar o pagamento antecipado feito espontaneamente pelo locatário, devendo o locador, a fim de evitar problemas futuros, inserir no contrato cláusula que represente fielmente a situação do pagamento antecipado feito pelo locatário.

Fontes:

Lei 8.245/91 (Lei de Inquilinato)

VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245, de 18-10-1991. – 13. ed. – São Paulo: Atlas, 2014.

Originalmente publicado no siteservano.com.br